Stories Book

<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> - by 임동권

아파트를 탈출해서 빌딩을 사라

10년 안에 20억 원대 빌딩부자 되는 노하우

이 책에는 10년 이상 빌딩 투자에만 올인한 전문가의

알짜배기 재테크 노하우가 압축적으로 담겨 있다.

그리고 내일 일도 어찌 될지 모르는 채 달려가는 30~40들,

은퇴 후를 대비하지 못한 채 뼈 빠지게 일한 50~60들,

저자는 이들에게 노후보장에 대한 동기부여를 제공해주고

빌딩 재테크를 통해 부자의 길로 나아가도록 등대 역할을 한다.

부동산으로 기대치보다 더 많은 수익을 낼 수 있는 방법을 공개하며

10년 안에 어떻게 빌딩주가 될 수 있는지, 체계적인 가르침을 전한다.

서문

한 층엔 내가 살고 월세 500만 원쯤 나오는 건물 하나

있으면 얼마나 좋을까? 500만 원이 아니라 300만 원

정도만 나와도 연금 좀 보태면 노후 걱정은 안 해도

될 텐데 그런데 아무리 머리굴려보아도 내겐 그럴

가망이 없어 보이니 나오는 건 한숨뿐이다.

위에서 대화한 내용들, 결코 남일 같이 않을 이 모습이

지금을 사는 대한민국 40~60대의 자화상일 것이다.

그저 손 놓고 있자니 도무지 노후 걱정으로 불안하고

주변 사람들 중에 누가 상가나 건물 샀다는 소식 들으면

겉으로는 축하해주지만 속마음은 찢어진다. 남들은 잘

나가는데 내 꼴은 뭔가, 짜증과 불안감이 높아만 간다.

느는 건 한숨이요 술이다.

나도 작은 빌딩부자가 될 수 있다

글로벌 강국 코리아 국민에게 기대될만한 시대적 품격으로서

재산품을 만들어 보는 게 어떨까 이를테면 50대에는 재산 10억 원,

60대엔 20억 원, 70대엔 30억 원을 목표로 정하여 2020년부터

적용해 볼 것을 제안해 본다. 그렇지 않아도 혼탁한 황금만능시대에

사는 우리의 영혼을 더욱 세속화 하자는 것이냐고 반문할 수 있겠지만

빌딩과 상가, 사업용 토지 중개를 전문으로 하는 필자로서는 건강한 부를

이루는 일도 인생 중후반에 도전할 만한 매우 가치 있는 일이고, 목표달성을

위해 정진하는 과정은 정신건강에도 좋다고 생각하여 그리 제안하는 것이다.

빌딩이라 하면 강남대로나 테헤란로, 여의도, 광화문의 중대형 빌딩들을

연상하기 쉽겠지만 그 정도 빌딩들은 수백, 수천억 원 대의 가격으로 개인이

소유하고 관리하기에 너무 크고 귀찮기 때문에 일단 접어두자. 대신,

우리가 현실적으로 도전해 볼 만한 적정 규모를 대지 100평, 연면적

300평, 지하1층/지상7층. 승강기 1대, 매매가 30억 원, 보증금 2억 원에

월세 1,200만 원 정도 나오는 건물로 상정해보자. 이 정도면 최소 규모의

빌딩이라 부를 수 있으리라. 탑 층에는 내가 살고 건물을 관리하면서 말이다.

한강의 기적을 일군 주역이자 한편으로는 열심히 재테크한 당신은 인간수명

100세 시대를 맞이하여 2020년부터 만 70세가 되면 이 정도 빌딩은 

소유해야 하지 않겠는가

방법론으로 들어가 보자. 이 책의 주제인 3억 원으로 10년 만에 20억 원

대 빌딩부자가 되기에 대한 구체적인 방법론은 PART5. 빌딩투자의 고수가

되고 싶다면에 나와 있다. 그런데 재테크를 공격적 마인드를 가지고 건물

신축방식을 곁들인다면 3억 원으로 10년 만에 30억 원대 빌딩부자도 가능하다.

30억 원대 빌딩오너가 되고자 한다면 종잣돈 3억 원 정도는 있어야 빌딩 만들기

스타트라인에 설 수 있다고 본다. 그러면 3억 원에서 5억 원까지는 일반적

방식으로, 5억 원부터는 신축을 통한 공격적 재테크를 통하여 몇차례

굴려서 30억 원대 빌딩부자라는 종착역까지 10년 레이스를 중계방송 해보자.

단기간 내에 보다 큰 임대수입과 매도차익을 얻으려면 서울보다는 수도권으로

나가야 한다. 신도시 단지 내 구분상가에 투자해보자. 파주 신도시 대단위

아파트 단지 내 분양상가이다. 보증금 5,000만 원, 월세 320만 원에 편의점에

임대하기로 확정된 물건으로서 매가 5억 원이다. 즉, 실투자금이 4억 5,000만

원이니 수익률 8.5퍼센트의 대단히 높은 수익성 건물이다. 종잣돈 3억 원으로

이 상가를 구입하려면 부족한 자금이 1억 5,000만 원이고, 취득세 및 중개보수

약 3,000만 원 포함하여 1억 8,000만 원의 융자가 필요하다. 연리 3.6퍼센트로

빌리면 월 이자가 54만 원이다. 임대료 320만 원에서 54만 원을 이자로 제하면

임대수익이 매월 266만 원이다. 종잣돈 3억 원 대비 수익률 10.6퍼센트다.

레버리지를 활용하니 수익률 2.1퍼센트 높아진다.

이 상가를 2년 보유 후 처분해보자. 이자를 제한 임대료 수입은 2년 동안

6,384만 원이다. 2년 만료 후 재계약 때 임대료를 30만 원 인상하자.

9.3%인상이므로 무리가 아닐 것이다. 인상 후 재매도를 위하여 수익률을

7.6퍼센트에 맞추면 6억 원이다. 인상 직후에 6억 원에 팔자. 그러면 자본이득이

1억 원이다. 임대수입과 자본이득을 합하면 약 1억 6,384만 원이 되고, 양도세와

중개보수 및 세금 등을 제하면 1억 4,000만 원을 손에 쥐게 된다. 이와 유사한

껀수를 찾아내어 한 번 더 투자한다면 2년 후에 또다시 1억 4,000만 원을 쥐게

되어 4년 동안 2회전 합계 2억 8,000만 원에 종잣돈 3억 원을 더하면 5억 8,000만 원이다.

5억 원으로는 서울의 변두리 지역의 2종일반주거지역 토지 50평 정도를 살 수 있다.

수유, 미아, 구로, 면목 등에선 잘 하면 평당 1,000만 원 정도 가격으로 구할 수 있다.

이 토지위에 소형 투룸텔을 지어보자. 원룸텔은 공급과잉 상태이지만 상대적으로

투룸텔은 절대 부족 상태로서 수요가 무궁하다. 용적률 약 180퍼센트를 적용하여

지상 4층, 연면적 90평, 층당 실평수 8.5평짜리 투룸 8실이 가능하다.

건축비 및 제비용 4억 원에 대하여 우선 토지를 담보로 융자 2억 원 받고,

잔액 2억 원은 준공 직후 건물을 담보로 받아내자. 준공 후 예상 임대료를

따져보자. 보증금이 투룸 1실 당 보증금 1,000만 원, 월세 80만 원이

가능하므로 8실 합계 보증금 8,000만 원, 월세 640만 원이다. 재매도를

위하여 수익률을 6.3퍼센트에맞추면 13억 원에 매도할 수 있다.

상가주택은 4퍼센트대에 매도가 가능하지만 투룸은 6퍼센트대는 되어야 하고

원룸은 7퍼센트 이상이 되어야 팔린다. 13억 원에 매도한다면 얼마를 버는가?

원가가 9억 원이므로 매도차익이 4억 원이다. 세후 약 2억 6,000만 원이 남는다.

투룸 1동 신축하고 임대 완료하여 매도까지 1년이면 가능하다. 첫 해에 한 건으로

2억 6,000만 원을 벌고, 커진 종잣돈으로 다음해엔 또 한 건을 해서 약 3억 원을

벌 수 있다. 그 다음해엔 요령과 경험을 살려 두 건을 하면 6억 원을 벌게 된다.

또 그 다음해엔 규모를 키워서 매가 40억 원 정도의 중형 투룸오피스텔 사업

1건을 수행하면 지금까지 순수 25억 원 정도가 손에 쥐어지게 될 것이다.

이 정도면 보증금 2억 원에 월세 1,200만 원 정도 나오는 30억 원짜리

빌딩을 융자 3~4억 원을 바탕으로 구입할 수 있게 된다. 융자금

이자 공제 후 월 1,000여만 원 수입이면 가장으로서 또한 천하의

코리안으로서 고고한 자태를 풍기며 품위 있는 삶을 누릴 수 있지 않겠는가.