[재테크책] 송사무장의 부동산 경매의 기술 - by 송희창

<송사무장의 부동산 경매의 기술> - by 송희창

대한민국 최고의 경매 고수 송사무장이 알려주는

앞으로 10년은 유용하게 써먹을 경매의 기술

부자가 되는 경매 투자 방법은 따로 있다.

지금의 수많은 부자들을 탄생시킨 대한민국

경매의 바이블

<송마수장의 부동산 경매의 기술>

송사무장의 성공 방정식

1. 사람은 자신이 그린대로의 삶을 산다.

2. 꿈이 아닌 구체적인 목표를 세워라.

3. 성공은 긍정적인 사고를 가진 성실한 사람이 이루어낸다.

4. 안된다고 생각하지 마라. 어떤 일이든 마음먹기에 달려있다.

5. 자신을 과소평가하지 마라.

6. 내가 포기하고 싶을 때가 남들도 포기하고 싶을 때이다.

7. 모두가 불안해할 때 기회를 발견할 수 있다.

8. 어떤 일이든 상대방의 입장에서 생각하면 답이 보인다.

9. 성공한 사람을 곁에 두고, 불만이 많거나 의심이 많은 자를 멀리 하라.

10. 인연을 소중하게 생각하라.

사람은 자신이 그린대로 삶을 살게 된다.

부자가 되고 싶었다. 막연한 꿈이 아니라 노력하여 반드시 부자가

되리라 마음먹었다. 결심을 세우고 가장 먼저 실행에 옮긴 것이 독서였다.

책 제목에 돈, 부자, 경제적 자유가 들어간 책들을 모두 섭렵했다. 이미

부자가 된 그들의 생각이 궁금했고, 어떻게 부자가 될 수 있는지 그 답을

찾으려고 부단히 애를 썼다. 그런데 그 많은 책에 나온 성공의 원칙은 모두

한 가지로 귀결된다는 것을 알게 되었다. 그것은 바로 사람은 자신이 그린대로

삶을 살게 된다는 것이다. 긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게

정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다. 필자도 만약 그때 확고한

꿈이 없이 단지 경매하는 요령만 터득하는 것에 집중했다면 아마도 절대 지금의

위치까지 오를 수 없었을 것이라 생각한다.

누구나 어떤 형태로든 자신이 그렸던 그림을 완성해 나간다. 그것이 작은 그림이든

큰 그림이든, 회사에서의 승진이 목표인 사람은 승진을 위해 부단히 노력하여

결국엔 승진을 해낼 것이고, 자신만의 가게 창업을 목표로 한 사람이라면 창업에

관한 준비를 꾸준히 하며 언젠가는 가게를 차리게 될 것이다.

마찬가지로 부동산 투자로 부자가 되고 싶은 사람은 몇 년 후 성공한 본인의 모습을

그리며, 차곡차곡 종잣돈을 모으고 투자의 기술을 하나씩 익혀가면서 부자의 길로

접어들 것이다. 그러므로 성공을 위해 경매의 기술을 익히는 것만큼이나 중요한 것은

미래의 자신의 모습을 진지하게 그려보는 것이라 생각한다.

꿈이 없는 사람이 어느 날 갑자기 부자가 될 수는 없다. 주변을 둘러봐도 꿈이 소박한

사람들은 여전히 평범한 삶을 유지하고 있고, 앞으로도 생각이 바뀌지 않는 한 절대

그 평범함을 벗어날 수는 없을 것이다. 미안하지만 그가 아무리 열심히 살고 아낀다고

하더라도 그 삶에 큰 변화는 없을 것이라는 게 이 사회의 현실이다. 그러기에 열심히

살기 이전에 꿈부터 제대로 그려놓고 전진해야 한다.

최근에 입문한 후배들이 경매를 통해 부자가 되고 있다.

경매는 끝물이다??

과연 경매가 끝물이고 먹을 것이 없을까? 아이러니하게도 경매가 끝물이라는

말은 필자가 경매를 시작하던 2005년부터 현재까지 매년 흘러나왔다. 하지만

필자는 소위 남들이 끝물이라고 외쳤던 그 시기부터 현재까지도 아파트, 빌라,

상가, 토지, 모텔, 공장 등의 물건들을 꾸준하게 낙찰 받아 계속 수익을 올렸다.

먹을 것이 없다며 경매시장을 떠나는 이가 있는 반면, 이 시점에도 꾸준히 수익을

올려 성공하고 부자가 되는 사람들도 분명 있다는 것이다. 떠나는 이들은 자신의

한계를 애써 숨기려 경매는 끝물이라는 자기 위로의 말을 던지며 떠난다. 우습게도

그들은 훗날 자신들이 떠났던 그 시절을 그리워하곤 한다.

경매는 올해엔 돈을 벌고 내년엔 돈을 못 버는, 단지 한 번 스쳐 지나가는 유행

같은 재테크 수단이 아니다. 지금 이순간에도 전국에서 진행되고 있는 물건만

해도 11,000건이 있고, 경매진행이 예정된 물건과 공매물건까지 합한다면 그

숫자는 실로 엄청나다. 경매 시장의 경쟁이 치열하다고 한탄할 것이 아니라 그

중에서 기회를 잡는 것에 몰입해야 한다. 필자가 지금까지 여러 경험을 해오며

느낀 바는 모름지기 긍정의 사고로 접근하는 사람이 좋은 결과를 만들어 낸다는

것이며, 실제 그 분야에서 성공한 사람의 말을 귀담아 듣는다며면 귀중한 정보를

하나라도 더 얻을 수 있다는 것이다.

경제적 자유를 위해서는 부동산 경매만한 것도 없다고 생각한다. 부동산 경매를

통해서 필자뿐만 아니라 그동안 인연이 된 제자들도 계속해서 성공을 이루었다.

처음엔 주거용 및 업무용 부동산을 경매로 매입하여 임대수익을 받다가 매매차익을

통해 점점 큰 자산을 형성해 나갔다. 또한 최근에 후발주자로 입문한 후배들의

상당수가 부자가 되었는데, 이런 모습을 지켜보며 경매는 언제 시작했느냐 보다

어떻게 하느냐가 훨씬 더 중요하다는 것을 다시 한 번 깨닫게 된다. 다른 사람보다

일찍 시작을 했어도 잠깐 하다가 포기하고 떠나는 사람도 있고, 시작은 늦었지만

집중적인 학습으로 불과 2, 3년 만에 성공을 거두는 이들도 있기에 경매는 앞으로도

열심히 하는 후발주자들에게 많은 부의 기회를 안겨줄 것이다. 마지막으로 이 책을

통해 필자의 생각을 자신의 것으로 만들어 당신도 부자의 대열에 합류하길 진심으로 기원한다.

1장 초보도 할 수 있는 주거형 물건

1. 소액투자 - 262만 원으로 빌라사기

2. 원격 명도 - 아파트 낙찰기

소액투자 262만 원으로 빌라사기

1. 경매물건 검색

8월 무더운 여름날이었다. 날씨도 더운데 이번 주에만 벌써 입찰에 두 번이나

떨어지니 약간 짜증이 밀려왔다. 그래도 한 달에 한 건씩 낙찰 받기로 계획을

세웠으니 짜증을 뒤로하고 컴퓨터 앞에 앉아 물건을 검색했다. 이러한 패턴이

반복되다 보면 누구든 회의를 느끼고 지치게 된다. 더군다나 마수걸이도 하지

못한 초보는 자신감마저 떨어진다. 그러나 꾸준히 노력하는 자에게는 당할

자가 없다고 했던가.

2. 권리분석

이번에는 낙찰되었다가 대금을 미납한 재매각 물건만 검색했다. 경매에서

대금을 미납한 물건은 대개 경쟁률이 떨어진다. 경매정보지에 나타나지

않은 숨겨진 함정이나, 눈에 보이지 않는 하자가 있다고 생각하기 때문이다.

낙찰 후 대금미납이 발생하는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

- 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처

확인하지 못하고 입찰했을 경우

- 현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이

발생했을 경우 (보증금을 포기 하는 게 오히려 손해가 덜할 경우)

- 낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 

결함을 알게 되었을 경우 ( 이 경우 보증금을 포기할 것이 아니라 매각불허가 가능)

- 낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을 경우

- 낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우

- 입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우

(1억 원을 10억 원으로 잘못 쓰는 등)

재매각 사례는 대충 위의 사항에 모두 걸려든다. 권리분석에 이상이

없는 물건으로 추리고 추려 후보 세 개를 뽑아 보았다.

3. 현장조사

두 건의 현장조사를 마치고 마지막으로 이 글의 주인공이 된 녀석을

보러 갔다. 주민센터에 가서 전입세대 열람을 하여 혹시 대항력 있는

세입자가 숨어 있지는 않은지 확인해보니 세입자도 후순위였다.

(세대 합가 반드시 확인!)

현장에 가보니 동네 아줌마들이 모여 수다를 떨고 있다.

안녕하세요? 혹시 501호 사시는 분 아세요?

네. 어머니하고 딸 둘만 살아요.

아, 네. 혹시 이 건물 비 오면 물이 새나요?

아니요. 멀쩡한데 5층은 좀 덥죠.

몇 마디 나누어 보지는 않았지만, 점유자가 어떤 사람인지

그리고 건물에 큰 하자가 없다는 것을 쉽게 알 수 있었다.

그런데 여기에 저처럼 물어보러 온 사람이 많이 왔었나요?

글쎄요. 못 봤는데요. (경쟁률도 심하지 않을 것으로 예감)

주차장도 널찍하고 건물이 지저분하지 않아서 월세는 잘 나가겠군.

5층으로 올라가보니, 입찰하려는 집 맞은편에 있는 집이 더워서 그랬는지

문으 활짝 열어놓고 있었다. 앞집을 살짝 엿보니 고등학생으로 보이는

아이가 피아노를 치고 있었다.

대충 점유자의 인적 사항과 무슨 일을 하는 사람인지 앞집 아줌마의 기분을

맞추면서 5분 정도 조사를 끝냈다. 이 정도면 거의 완벽한데 그냥 돌아갈까

하다가, 발걸음을 돌려 입찰한 집의 대문 앞에 섰다. 낙찰 전 낯선 점유자를

만난다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 30초 정도 장고 한 뒤 0.1초 동안 길게

벨을 눌렀다. 응답이 없다. 아무도 없는 것 같다. 그런데 오히려 기분이 좋은

건 왜일까? 벨을 누르긴 했지만 아무도 없음에 안도가 되었다.

( 지금은 입찰 전 현장조사를 하며 점유자와 대면하는 부분을 생략하는 경우가 많다.

그럼에도 이렇게 풀어 쓰는 이유는 처음에는 무엇이든지 부딪쳐 봐야 하고,

간접경험을 충분히 느끼게 하기 위함이다.)

4. 시세조사

건물에서 나와 부동산으로 향했다. 시원한 박카스를 사 들고 갈까 하다가

잔돈이 없어 그냥 들어갔다. 매수가격, 매도가격, 월세 구함, 월세 내놓음,

호재 확인 등 필요한 사항을 조사했다. 그 결과 매매가격 4,800만 원,

임대가격 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원 선으로 파악되었다.

입찰하기로 결정했다.

TIP

부동산에서 시세 파악할 때 주의사항

- 나이 드신 할아버지 공인중개사는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자.

- 매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 차이가 크다.

- 귀찮다는 듯이 얘기하는 부동산에서는 귀 파면서 나오면 된다.

- 행정적인 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.

- 부부인 척하고 둘이 가면 부동산에서 실수요자로 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많다.

- 부동산은 여러 군데 들를수록 좋다. 자기와 맞는 중개업소를 사귀면 재산이 된다.

5. 입찰

은행에 가서 돈을 찾고 경매법원으로 향했다. 법정에는 사람이 많았다. 갈수록

경매하려는 사람이 많아지는 것을 느낀다. 사람들은 원래 돈 냄새에 민감하다.

누군가 돈을 벌었다는 소식을 들으면 계속해서 몰려드는 것이다. 요즘 경매

관련 책도 부쩍 많이 쏟아져 나오고 경매강좌도 계속해서 늘어나는 추세이다.

얼마를 쓸지 고민하다가 최저가에서 170만 원 정도 더 베팅해서 입찰서를 제출했다.

경매할 때 이 부분에서는 늘 갈등하게 된다. 갈등하지 않기 위해 입찰 전날 확실한

수익계산을 하고 입찰가를 결정하는 습관을 들이면 좋다. 입창 당일에 법정에

사람들이 많으면 자산이 정했던 가격에서 마음이 흔들리기 쉽기 때문이다.

예전에는 관련 자료(매각물건명세서)를 열람하는 사람을 보고 눈치작전을

폈지만, 이제는 그런 것이 통하지 않는다. 오히려 입찰 당일 조건을 변수에

두게 되면 더 갈팡질팡하게 되고 오판하는 경우가 있다. 진정한 고수는 이미

모든 조사를 마치고 조용히 입찰봉투를 입찰함에 넣어놓은 상태이니,

그냥 소신껏 입찰하면 된다. 입찰봉투를 제출하고 밖으로 나와 커피를 마셨다.

그리고 담배를 한 대 태우고 법원에서 자주 마주치는 경매꾼들과 아는 체를

한 뒤 다시 법정으로 들어왔다. 개찰이 되고 법정에서 익숙한 이름이 호명되었다.

그런데 뒤에 부르는 이름이 없는 것 아닌가. 단독입찰이다. 

낙찰되고 나면 겪게 되는 두 가지 딜레마가 있다. 

하나는 바로 단독입찰인데 낙찰 후 주위에서 웅성거리는 소리가 들리면

그건 좋지 않은 징조일 수도 있다. 무언가 빠뜨린 게 있는지도 모른다는

불안감이 엄습해온다. 권리분석과 현장조사를 확실하게 마친 고수는

그냥 당당하게 걸어 나오면 되지만 초보는 단독 낙찰 시 내가 뭘 놓친

건 아닌지 겁부터 나게 된다. 또 하나는 차순위 입찰자와의 입찰 금액

차이인데 아슬아슬한 낙찰 받으면 기분이 아주 좋지만, 큰 차이로

낙찰되면 씁쓸한 기분이 드는 것은 어쩔 수 없다. 그러나 수익을

미리 계산하고 입찰한 것이기에 차순위 금액과의 차이를 생각하지

말고 낙찰의 기쁨을 즐기기 바란다. 낙찰이 되어 보증금 납부 영수증을

받고 나오니 대출 이모님 부대가 축하 메시지를 명함과 함께 마구 날려준다.

법원 앞에는 낙찰물건의 경락잔금 대출영업을 하는 이모님들이 항상 포진해왔다.

하지만 전화번호를 너무 많이 알려주면 나중에 스팸 문자가 장난이 아니다.

6. 명도

경매는 잔금을 치러야만 합법적인 소유자가 된다. 그러나 나는 항상 예의

바르게 잔금납부 전에 점유자에게 인사를 드리러 간다. (명도를 하러 입찰

당일에 방문하는 것보다 3~4일이 지난 다음에 찾아갈 것을 추천한다.

점유자에게도 마음의 준비를 할 시간이 필요하다. 만약 점유자가 입찰에

참여했다면 패찰로 인해 입찰 당일에는 기분이 썩 좋지 않은 상태이다.)

저녁 8시쯤 차에 시동을 걸었다. 물건지에 도착하니 9시가 좀 안 된 시간이다.

이 정도면 양호하다고 생각하며 초인종을 눌렀다.

- 누구세요?

안녕하세요. 낙찰자입니다.

그런데 왜요?

인사드리려고 왔습니다.

공부하는 고3 학생이 있는데 이렇게 늦게 오시면 안 되죠.

죄송합니다. 그러면 연락처를 문에 붙여놓고 가겠습니다.

기분이 약간 상했다. 잔돈을 털어 음료수도 사 들고 왔는데 문전박대를

당하다니. 그러나 이럴 때는 그냥 돌아오는 것이 상책이다. 괜히 세입자에게

내가 이제 주인이고 어쩌고저쩌고 하면 처음부터 서로 감정만 상하게된다.

경매로 넘어가는 집을 샀다는 이유만으로 세입자들이 낙찰자에게 적대적으로

대하는 경향이 있으므로 조심해야 한다. 또 세입자들은 낙찰자에게 그렇게

대해야 낙찰자가 이사비용을 많이 줄 것이라고 착각하는 경우가 많다.

그러면 결과는 더 안 좋은데도 말이다. 다음날 임차인에게 낙찰자의

인감증명서와 명도확인서 없이는 배당을 못 받는다는 사실과 명도거부 시

법적 절차가 어떻게 진행되는지 설명해 놓은 내용증명 한 통을 발송했다.

내용증명은 배당받는 세입자에게는 약발이 잘 먹힌다.

말은 한번 듣고 흘려벌리 수 있지만 내용증명을 통해 보낸 글은 몇 번이고

반복해서 읽게 된다. 처음 읽을 때는 화가 나겠지만, 시간이 지나면 현실을

직시하게 된다. 그러니 낙찰자는 내용증명을 발송한 뒤 기다리면 된다.

웬만하면 이 정도에서 거의 해결된다. 내용증명을 발송하고 4일이

지났을 때 임차인에게서 공손한 목소리로 이사하겠다는 전화가 왔다.

이렇게 해서 명도도 의외로 쉽게 해결되었다. 이렇듯 낙찰자는 잘 쓴

내용증명 한통만으로도 무난히 명도를 할 수도 있다.

7. 수익계산

낙찰을 받고 잔금을 납부하기 전에 부동산에 월세로 임대를 놓았다.

부동산에서 집을 볼 수 있느냐고 물었으나(세입자가 있으니까 당근 안된다.)

사람이 없으니 일단 옆집이든 윗집이든 보여주라고 했다. 명도하기 전에

임대를 놓아도 된다. 단 명도는 꼭 제 날짜를 지켜야 한다. 그래야 새로운

임차인과 일정이 어긋나지 않는다. 9월 초에 부동산에서 연락이 왔는데

보증금 1,000만 원/월세 40만 원의 계약조건이었다. 임차인에게는

이사비용 30만 원과 명도 확인서를 주면서 이사 날짜를 맞췄고,

은행에서 경락잔금대출을 이용하여 1,800만 원을 대출(금리 6.5%)

받아 잔금을 내고 임대를 놓았다.

빌라 한 채를 사는 데 최종적으로 262만 원이 투자되었다. 여기에서 매월

대출이자(약 10만 원)를 빼고도 월 30만 원의 순수익이 발생되며, 1년이

지나면 투자원금을 회수하고도 남는다.

이상 <송사무장의 부동산 경매의 기술>이었습니다.