[재테크책] 3536 직장인 경매 - by 원범석

< 3536 직장인 경매 > - by 원범석

금리도 오르고 부동산 경기도 나쁘지만

경매는 예외라고?

회사생활 3년 만에 3536투자법으로 30채 낙찰 및

10억 원 수익 달성, 당당히 사직서를 던지고 100여

채 낙찰받은 경매 고수의 생생투자 비결

돈도 시간도 부족한 대한민국 직장인을 위한

가장 효과 빠른 재테크, 0원으로 연봉 이상

버는 < 3536 직장인 경매 > 회사 다닐 때

시작하라!

2017년 부동산 경매 시장의 전망은 매우 밝다.

그 이유는 역설적이게도 금리가 오르고,

2016년에 폭등했던 부동산 경기가 둔화되고

있기 때문이다. 2017년 1월부터 경매 물건은

2016년 대비 크게 늘고 있다. 부동산 경기가

나빠져서 경매로 나오는 물건이 늘어나고 있는데

그만큼 우량 물건을 적은 금액에 낙찰받을 수 있는

기회가 열리고 있다. 3536투자법으로 하루

1시간씩만 투자한다면 1년 뒤 최소한 연봉의

50퍼센트 이상 벌 것이다.

요즘 제가 재테크/경매 도서에 푹 빠져있습니다.

요즘은 평생 직장이란 없다는 분위기로 가고 있고

또한 나만의 무기가 없으면 미래에 불안감을

느끼기 시작해서인지 경제/경영 도서에 눈이

많이 가더라구요. 특히 부동산 경매에 대한

흥미와 관심이 많이 가서 매일 보게 됩니다.

저도 언젠간 책의 저자들 처럼 경매의

고수가 되서 나만의 평생 직업을 갖는게

저의 작은 소망입니다. 이어서

<3536 직장인 경매>의 내용을 보겠습니다.

- 3초 물건선별로 자신이 가지고 있는 금액

대비 투자 가능한 물건 선별

- 5초 권리분석으로 좋은 물건인지

위험한 물건인지 판단

- 30초 지역분석으로 교통시설과 교육시설

생활편의시설 등 입지 분석

- 60초 시세분석으로 해당 물건의 매매가,

전세가, 월세가 등 판단

2천만 원으로 1년에 5채 집주인이 될 수 있다

2천만 원으로 1년에 부동산을 5채 구입하고

임대를 놓는다고 하면 이 글을 읽는 분들

중에는 나에게 사기꾼이라고 말씀 하시는

분이 있을지도 모르겠다. 하지만 나는 종잣돈

2천만 원으로 1년에 5채 이상 구입했으며,

정확히 말하자면 5채를 구입하는 데

2천만 원이 채 안 들었다.

아니, 2천만 원이 소모된 것이 아니라 오히려

자산이 더 늘어나게 되었다. 물론 일반매매가

아니라 경매라는 마법이 있기에 가능한

이야기다. 간단하게 내 경우를 예를 들어

어떻게 이런 일이 가능한지 알아보도록 하자.

다음 사례를 보면 최초 감정가는

131,000,000원이며 두 번의 유찰이

발생해 최저가(최저매각가)는

64,190,000원이다. 법원 경매에서는

입찰자가 없으면 유찰되고 2차 경매가

진행되는데, 이때는 1차 경매 때보다

최저가가 20~30퍼센트 낮아진다.

또다시 유찰되면 3차 경매 때는 2차

경매 때의 최저가보다 20~30퍼센트 낮아진다.

그래서 3차 경매 때 최초 감정가보다

49퍼센트 낮은 64,190,000원이 최저가가

된 것이다. 이 물건에는 총 4명이 응찰 했는데

나는 2차 유찰 금액보다 약간 많은

92,310,000원의 입찰가를 써 2등과 약

500만 원 차이로 낙찰받을 수 있었다.

참고로 낙찰자 최OO 씨는 저자의 아내다.

내가 이 물건을 낙찰받기 위해 최초로 들인

비용은 최저가 금액의 10퍼센트인 입찰보증금

6,419,000원이다. 그 다음으로 대출을 알아보니

낙찰 금액의 90퍼센트인 83,900,000을 연이율

3.5%에 대출받을 수 있었다. 입찰보증금을

제외하고 대출을 받기 위한 추가 금액이

1,991,000원 들었으니 총투자금액은

8,410,000원이 되었다. 부동산 취득

신고 시 법무사를 이용했으므로 법무사

비용 500,000원과

취·등록세(1.1%) 1,015,510원이

추가로 들었다. 따라서 총투자금액은

다시 9,925,410원으로 늘어나게 되었다.

마지막으로 해당 빌라의 화장실 수리 및 도배

비용으로 1,500,000원이 들었고, 부동산

중개수수료로 250,000원이 들었으니, 죄종적

으로 투자한 금액은 11,675,410원이 되었다.

이 집은 바로 보증금 10,000,000원에 월세

500,000원으로 월세 계약을 마쳤다. 그럼

수익률은 어떻게 될까? 이 사례를 간단히

알아보기 위해 표로 만들어 보았다.

실투자금	11,675,410원	매월대출이자	224,700원
월세보증금	10,000,000원	매월월세	500,000원
차익	-1,645,410원	매월이익금	255,300원

여기에는 조금의 거짓이 없는 실제 발생한

상황을 있는 그대로 옮겨놓았다. 이제 조금

이해가 되었으면 좋겠다. 나는 집 한 채를

구입하면서 실제로 총 200만 원이 들지 않았다.

그리고 그 돈도 약 7개월 만에 모두 회수했고,

그 이후부터는 근로소독이 아닌 불로소득이

발생하게 되었다. 즉 내가 일하지 않더라도

매달 약 25만 원의 불로소독이 발생하는 것이다.

그러면 기간을 한번 알아보자. 2014년 2월 6일에

낙찰받고 월세 계약을 5월 10일에 했으니

3개월 정도의 시간이 소요되었다. 초기 입찰에

필요한 금액은 많은 금액이 아닌 최저가의

10%만 있으면 된다. 낙찰받은 이후에는

부대비용으로 약간의 돈이 더 들어가서

총투자금은 11,675,410원이 되었다.

처음 입찰에 필요한 자금은 1천만 원

내외이니, 2천만 원만 있으면 또 다른

물건에도 입찰 할 수 있다.

결론적으로 이 물건을 마무리 짓기 전에

다른 물건에 도전할 수 있으므로 최소한

1년에 5채 정도는 충분히 구입할 수 있다.

이 글을 쓰고 있는 2016년 10월 현재 해당

부동산을 아직 보유하고 있는데, 전세 세시는

1억 1천만 원이며 매매 시세는 1억 3,500만 원이다.

해당 지역은 발전 가능성이 풍부한 지역이므로

아직 매매하지는 않았지만, 매매한다 하더라도

등기 후 1년이 지났기 때문에 양도세는 일반과세가

적용되어 크게 나오지 않을 것이다. 따라서

지금 당장 매매하더라도 약 3~4천만 원의

추가소득이 발생할 것이다.

여러분은 이쯤에서 한 가지 궁금한 것이

있으실 것이다. 어떻게 대출금이 그렇게

많이 나오느냐고 궁금하실 것이다.

아파트의 경우 이제는 시장 상품이라고

보아야 한다. KB국민은 아파트 실거래가

조회 서비스 및 국토해양부 실거래가

조회 서비스로 알아볼 수 있는 아파트는

말 그대로 권장 소비자 가격이 형성되어 있다.

아파트의 경우 경매로 낙찰받으면 낙찰

금액의 80% 또는 KB국민은행 실거래가의

70% 중 낮은 금액을 대출받을 수 있는데

아직까지 다가구주택 및 다세대주택은

정확한 시세를 나타내는 통계자료가

부족하다. 그래서 낙찰가가 감정가의

90%를 넘지 않는다면 낙찰가 대비

80~90%까지 대출이 가능하다.

자, 어떠한가? 이 글을 읽고 있는 지금도

2천 만원으로 1년에 5채 부동산의 임대인이

되는 것이 불가능하다고 생각하는가?

이처럼 경매는 돈이 많지 않아도 할 수 있다.

돈이 없기 때문에 하는 것이 경매이다.

1천 만원 더 쓰면 단독으로

낙찰받을 수 있는 물건

입찰을 하러 경매 법정에 가보면, 이제는

경매가 대중적인 재테크 상품으로 변했다는

것을 실감한다. 아이를 안고 오는 아이 엄마부터

나이 드신 어르신들 그리고 20대 초반의 젊은

사람들까지 몰려들기 때문이다. 인터넷 등이

발달되어 경매 지식이 평준화되다 보니,

이제는 경매에 관심을 갖는 사람이 많아졌기

때문일 것이다. 또한 천정부지로 치솟는 전세난에

시달린 서민들이 본인이 입찰하든 컨설턴트에게

맡기든 일반매매보다 싸게 살 수 있다는 것을

알고서 경매에 대한 관심을 늘리고 있다.

문제는 사람이 많아지면 많아질수록 내가

입찰하는 물건의 경쟁률이 높아진다는 데에 있다.

경매를 하는 입장에서는 낙찰을 받아야 임대를

하든 매매를 하든 할 텐데, 낙찰받기가 점점

어려워지고 있으니 말이다. 직장인이 입찰하기

위해 법원에 가려면 황금과도 같은 휴가를

써야만 한다. 대부분의 직장인들은 한 달에

한 번 휴가를 내서 모처럼 늦잠도 자고,

극장에서 영화도 감상하고, 평일 낮에 조용한

커피숍에서 커피도 한잔하는 즐거움을 만끽한다.

이처럼 소중한 시간을 마련해 입찰을 하러 법원에

왔는데 아무 소득도 없이 돌아올 때의 허탈감은

참으로 크다. 그래서 조금이라도 낙찰의 확률을

높일 필요가 있다. 2013년 말에 내가 살고 있던

곳은 인천이였다. 먼 곳에 있는 물건을 낙찰

받으면 관리가 힘들어, 인천에 있는 물건들을

찾다가 재미있는 사실을 발견했다. 인천은

한 번 유찰되면 최저가가 30%씩 낮아지는데,

두 번 유찰되면 감정가에서 49%까지

떨어지게 된다. 꽤 괜찮은 물건이라고

여겨지는데 두 번 유찰되어 감정가에서

49%까지 떨어진 물건들이 있는 것이다.

그런데 내가 괜찮다고 생각한 이런 물건들은

세 번째 입찰 당일에 그전 최저가의 70%

이상 가격에 낙찰되는 것이었다. 그 이유는

처음 유찰될 당시까지 사람들의 관심을

받지 못하다가 두 번의 유찰로 최저가가

49%까지 떨어지자 저렴한 금액의 이점으로

인해 다시금 사람들의 관심을 끌었기 때문이다.

이런 물건들은 대개 최소 5명에서 30명 이상

사람들이 몰렸다. 나는 이런 물건을 유심히 살펴

보았는데, 최저가의 70% 이상 금액에

입찰하더라도 투자가치가 훌륭하다고 판단했다.

이 사례는 2013년에 유찰이 두 번 되었지만

3차 경매 입찰일에 2차 경매의 최저가를

상회하며 낙찰된 물건들이다. 이런 경우가

생기면 그 물건에 입찰하고 떨어진 분들이

투덜대기 시작한다. 아니 저 사람은 앞전

입찰일에 와서 받아가지, 왜 이제 와서

받는 거야? 그래서 나는 결심했다.

그래, 내가 저 사람이 되어보자.

그 다음부터는 괜찮은 물건이라고 판단되면

한 번 유찰된 물건에 1,000원만 더 쓰는

버릇이 생겼다. 어차피 떨어지면 그만이고

낙찰되면 단독을 노리는 전략이었다.

당시에 이 전략을 유효했고 좋은

물건들을 단독으로 낙찰받을 수 있었다.

그리고 나는 앞으로도 이 전략을 계속

펼칠 것이다. 이 물건은 이런 전략으로

낙찰받은 물건 중 하나이다. 감정가가

1억 1,500만 원이었는데 한 번 유찰되어

최저가는 8,050만 원이 되었고,

1,000원만 더 써서 단독으로 낙찰된 물건이다.

이 물건은 임대를 놓기로 계획하고

낙찰받았지만 명도 과정에서 1가구

1주택 확인서를 받아 9,900만 원에

바로 매매했다. 참고로 1가구 1주택

확인서는 2013년에 국가에서 한시적으로

시행한 주택 매매 활성화 제도였는데,

매도하는 집주인이 2년간 보유하고

1가구 1주택인 경우 매수자가 매도자에게

1가구 1주택 확인서를 받으면 향후 5년간

그 집에 대한 양도세를 감면시켜주는

제도이다. 경매 역시 매수의 한 형태이므로

집주인에게 1가구 1주택 확인서를 받으면

일반매매와 동일하게 양도세 감면 혜택을

받을 수 있었다.

이 제도는 2013년 내에 주택구입을 해야

하는 전제 조건이 있어서, 잔금 납부기한이

2014년 1월 7일까지였지만 매각허가결정과

동시에 바로 납부해 2013년 12월 30일에

등기를 마칠 수 있었다. 결과적으로

1가구 1주택 확인서를 받은 덕분에

양도세를 감면 받아서 이득을 보았다.