Stories Book

돈되는 재건축 재개발 - by 이정열

한 번 배워 평생 써먹는 사업성

분석의 A to Z 최고의 재건축·

재개발 투자자가 알려주는 수익

률 예측의 절대공식. 재건축·재개발은

정말 오래 묶이고 돈이 많이 들까?

주요 개념 정리

조합원 : 재건축 조합 또는 재개발 조합의 구성원.

가지고 있는 부동산을 재건축·재개발 사업에 내놓는

대신 새로 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양받을

권리를 얻게 된다.

조합원분양과 일반분양 : 재건축·재개발 사업의 조합원

에게는 새로 지어질 아파트를 원가 수준으로 싸게 분양

해 주는데 이것이 조합원분양이다. 조합원분양을 하고

남은 아파트는 일반분양을 하게 된다. 흔히 조합원분

양가는 일반분양가에 비해 10~20% 정도 저렴하다.

감정평가액 : 조합원이 가지고 있는 부동산의 가격을

객관적인 금액으로 평가한 것. 정해진 방법과 절차에

따라 감정평가사가 평가한다.

P(프리미엄) : 조합원의 물건을 매입할 때 그 물건의

감정평가액에 얹어주는 웃돈. 사업성과 입지가 좋은

지역일수록 P도 많이 붙는다.

기부채납 : 재건축·재개발 사업을 진행할 때 도로, 녹지,

공공시설물 등의 정비기반시설을 만들기 위해 지자체

에 기부하는 땅.

재건축 사업을 분석하는

3개의 절대공식

세대당 평균 대지지분 : 흔히 용적률이 낮은

아파트에 투자하면 무조건 좋다고 믿는 분들

이 많지만, 이는 상당히 위험한 접근법입니다.

소형평형으로 구성된 아파트 중에는 용적률은

낮은데 실제 사업성은 매우 떨어지는 곳들이 존

재하기 때문입니다. 따라서 용적률을 보완할 만

한 지표로 제가 고안한 것이 "세대당 평균 대지

지분"입니다. 단지의 전체 대지면적을 그 단지의

총세대수로 나눈 것으로, 간단하지만 매우 강력한

힘을 발휘합니다.

공사비(시공비)와 총사업비 비율 : 재건축 사업에서는

공사비가 총사업비의 약 75%를 차지하는 것이 일반적

입니다. 그런데 이 사실은 사업성 분석을 위해 매우 중

요한 단서가 됩니다. 이 비율을 공식으로 만들어 다양하

게 변형시킴으로써 조합원 건축원가를 계산하고, 나아가

분담금을 추산하는 데에 활용합니다. 어떻게 그것이 가능

한지는 본문의 내용을 차근차근 따라가다 보면 쉽게

이해할 수 있습니다.

일반분양 기여 금액 : 재건축의 사업성은 일반분양으로

얼마나 많은 수익을 올리느냐에 달렸다고 해도 과언이 아닙

니다. 이것은 조합원 개인에게도 마찬가지입니다. 내가 일반

분양에 기여하는 대지지분으로 얼마의 일반분양 수익을 올렸

느냐에 따라 분담금이 줄어들기도 하고 전혀 줄어들지 않기도

합니다. 이렇게 조합원 개인이 일반분양 수익에 기여한 정도를

나타낸 것이 일반분양 기여 금액인데, 이것만 산출하면 바로

분담금을 계산할 수 있습니다.

시간을 돈으로 바꾸는 전략

재건축·재개발 투자는 어렵다고 생각하는

분들이 많습니다. 일반 아파트나 분양권,

빌라 투자에 비해서 투자 기간도 길고 투

자금도 많이 들어간다는 것입니다. 그 말

도 충분히 이해가 됩니다. 큰 틀에서 봤을

때는 사실이기 때문입니다.

그런데 한 번 생각해 봅시다. 그럼 일반

아파트나 분양권, 빌자 투자는 쉬운가요?

모든 투자는 기대수익이 클수록 리스크도

커집니다. 만약 누군가가 리스크는 없고 투

자 수익이 아주 좋은 물건이 있다라고 추천

한다면, 그것은 사기일 가능성이 아주 높습

니다. 은행에 돈을 예금하면 매우 안전하긴

합니다. 하지만 이걸 투자라고 표현하기에는

애매합니다.

장기간 예금을 해놓으면 예금이자만큼의

수익이 발생한다고 생각하지만, 은행 예금

금리가 물가상승률보다 낮기 때문에 사실

은 예금이자와 물가상승률의 차이만큼 손

해를 보고 있는 것입니다. 결국 리스크 없

는 투자는 없습니다.

맞습니다. 재건축·재개발 투자는 투자금도

상대적으로 많이 들고, 투자 기간도 길고,

사업 진행 중에 이러저러한 일들이 일어나

면 사업이 지연되는 일들도 생깁니다. 그러

나 이런 인고의 시간이 지나고 나면 마지막

에 돌아오는 투자 수익은 그 어떤 투자보다

도 달콤합니다.

"시간을 돈으로 바꾸는 투자."

재건축·재개발 투자를 한마디로 정의해

본다면 이것만큼 정확한 표현도 없다고

생각합니다. 오히려 투자에 따로 시간을

쓸 만한 여유가 없거나, 실거주용 집으로

몇 년 지낼 생각을 하는 이들에게는 재건

축·재개발 투자만큼 좋은 것도 없습니다.

재건축·재개발 투자가 어려운 이유가 항상

투자 기간이 길고 투자금이 많이 들어가기

때문일까요? 저는 전혀 그렇지 않다고 생

각합니다. 사업의 구조를 알고 투자하면 생

각보다 어렵지 않습니다.

그러나 사람들은 대부분 사업구조를 이해

하려고 힘들게 공부하는 것보다는 다른 사

람의 이야기를 듣고 투자 결정을 내리기를

좋아합니다. 그런 사람일수록 자신이 가진

물건의 가치에 대해 확신이 없으니 부동산

시장이 잠깐 흔들리면 너무 쉽게 매도를 해

버립니다. 또는 장밋빛 희망에만 부풀어 있

다가 막상 사업진행이 잘 안 되면 장기간

투자금이 묶이는 경험을 하게 됩니다.

사업성을 분석하는 툴(tool)을 익히자

재건축·재개발 투자를 잘만 하면 큰돈을

번다고는 하는데 막상 들여다보면 절차도

너무나 복잡하고, 속 시원하게 사업성이

이렇다고 알려주는 사람도 없으니 말입

니다. 그러다 보니 "대지지분이 크면 좋

다더라", "용적률이 낮으면 좋다더라"라는

단순한 명제에만 의지해서 아슬아슬한 투

자를 하게 됩니다. 게다가 대지지분이 크고

용적률이 낮은 물건을 만났다 해도 과연

얼마에 매입하는 게 적당한지 기준을 알기

어려워서 혼란스럽기도 합니다.

문제는 사업성을 분석하는 툴(tool)입니다.

분석 방법이나 공식이 있다면, 그래서 얼

마가 들어가고 얼마를 벌 수 있을지 계산

해 볼 수 있다면, 하다못해 개략적인 수치

만이라도 알 수 있다면 이렇게 위험한 투

자를 할 리가 없습니다.

이상 < 돈되는 재건축 재개발 > 입니다.